ペナンで不動産・コンドミニアム (賃貸/中古)
の購入を検討している方へ
日本人でも土地を含め不動産の所有権が認められるマレーシア。
くらしやすさや,インターナショナルスクールなどの恵まれた環境もあいまって,日本人を含む多くの外国人がペナンの不動産を購入しています。
新築・中古物件の購入,賃貸コンドミニアム探しも,
不動産エージェント資格を有する弊社にお任せください。
![室内風景](./images/home/img01.webp)
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2022年竣工 - ウォーターフロントと家の調和
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おすすめのコンドミニアムマップ
ペナン島のおすすめ物件とインター校マップ
詳しくは各コンドミニアムのアイコンをクリック
![Quayside](./images/home/quayside.webp)
キーサイド / アンダマンキーサイド
ペナンのラグジュアリーコンドミニアムの象徴
高価格帯ながらそれに見合った広大なプールと抜群の利便性。インター校も隣接しており多くの日本人に選ばれています。特集記事はこちら
•家賃帯(2~3ベッドルーム): RM3,000~7,000
•価格帯(2~3ベッドルーム): RM120万~300万
![CityResidence](./images/home/cityresidence.webp)
シティレジデンス
ますます発展中の利便性と絶好のアクセス
典型的な主要幹線道路沿いの商業施設上にそびえるコンドミニアム。1~2階の商業施設は新規出店が続いており,未だ発展中。
•家賃帯(2~3ベッドルーム): RM3,000~5,000
•価格帯(2~3ベッドルーム): RM100万~170万
![Tamarind](./images/home/tamarind.webp)
タマリンド
日本人に人気の高コスパのコンドミニアム
低めの価格帯で特に母子留学のご家族に人気。車で5分圏内の大型スーパーなど利便性も良好。
•家賃帯(2~3ベッドルーム): RM2,000~4,500
•価格帯(2~3ベッドルーム): RM75万~140万
![Marinox](./images/home/marinox.webp)
マリノックス
日本人に人気の高コスパのコンドミニアム
広いプールなど共有施設が充実しており,タマリンドと同じく母子留学 のご家族に人気。お買い物は目の前のアイサントリーニで。
•家賃帯(2~3ベッドルーム): RM2,500~4,000
•価格帯(2~3ベッドルーム): RM80万~140万 *Leasehold
![GurneyParagon](./images/home/paragon.webp)
ガーニーパラゴン
ペナン最高峰のラグジュアリーコンド
ガーニーパラゴンモールに直結する利便性と価格も最強の最高級コンドミニアム。 予算に余裕のある方はぜひ。
•家賃帯(2~3ベッドルーム): RM5,500~7,500
•価格帯(2~3ベッドルーム): RM250万~500万
![MoulmeinRise](./images/home/moulmeinrise.webp)
モールメインライズ
モダンデザインの築浅ラグジュアリーコンド
モダンな外観が特徴的な高級コンドミニアム。1階の商業施設は多くの人で にぎわっており,新スポットとして注目されています。
•家賃帯(2~3ベッドルーム): RM6,500~8,500
•価格帯(2~3ベッドルーム): RM200万~330万
![QueensResidence](./images/home/queensreidence.webp)
クイーンズレジデンス
大規模開発エリアのコンドミニアム第一号
クイーンズベイモール近くの大規模な埋め立て地に完成した新築物件。1階には大型スーパーや多くのレストランが立ち並び利便性良好。
•家賃帯(2~3ベッドルーム): RM2,500~8,500
•価格帯(2~3ベッドルーム): RM90万~220万
![ElitHeigts](./images/home/elitheights.webp)
エリートハイツ
バヤンバルの高コスパのコンドミニアム
バヤンバルにあるリーズナブルながら近くにジャイアントスーパーや1階に 大きな商業施設がありとても便利。
•家賃帯(2~3ベッドルーム): RM1,600~3,000
•価格帯(2~3ベッドルーム): RM55万~100万
![Summerskye](./images/home/summerskye.webp)
サマースカイ
空港間近の築浅コンドミニアム
空港に一番近い築浅のコンドミニアムで,やや狭いが価格は非常にお手頃。 隣にあるインター校は徒歩圏内で,空港を多用する方におすすめ。
•家賃帯(2~3ベッドルーム): RM1,800~3,000
•価格帯(2~3ベッドルーム): RM60万~80万
1-1 新築コンドミニアム : 不動産市場動向
ペナンのコンドミニアム開発競争の潮流は,とどまることを知りません。
進行中の新プロジェクトは数多く,ペナン島の至る所で新しいコンドミニアムの建築工事が進んでいます。コロナ禍後のマレーシア不動産市場の回復傾向は数字にも表れており,下図のマレーシア国内の総投資額のグラフが示す通り,2022年はコロナ禍以前を上回り,過去最高を記録しています。
また,ペナンの不動産エージェントとして感じている市況感は,コロナ禍のMCO(移動制限期間)時を底値に不動産価格は上昇しており,今後も物件の条件にもよりますが,“人気物件は上昇傾向継続”と予想しています。
私も自身で保有するコンドミニアム物件を将来売却する予定ですが,もちろんキャピタルゲインの税率が下がる5年(詳細は後述)を待っているのも一つの理由ですが,周辺地域の開発が進むことで価格上昇=売却益を見込んでいます。
![マレーシア総投資額推移](./images/home/malaysia-investement.webp)
1-2 新築コンドミニアムをおすすめする理由
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弁護士費用などを節約できることも
新築物件はお得な特典がいっぱい!
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高層階や角部屋などをお得に購入
人気のお部屋は早い者勝ち!
![建設中](./images/home/img05.webp)
弁護士費用などを節約
ペナンで中古物件を購入する場合,弁護士費用や印紙税,州政府合意申請など,これらの諸費用がかさんでしまい,弁護士から受け取った見積りを見て想定外の高額な請求額に驚いてしまうこともしばしばです。
物件価格が100万リンギット(約3千万円)のケースで試算すると,これらの諸費用の合計は7.7万リンギット+α相当になります。なお,これら諸費用の中には,物件価格に応じて換算レートが変化する税率(外国人課税や印紙税など)で算出されたり,エージェント会社のポリシーによって換算レートが変化する仲介料や,弁護士から請求される雑費などは規定が存在しないため,条件によって変動することもありますのでご注意ください。
一方で新築コンドミニアム(New Project/Pre-build)の場合,弁護士費用などが無料となる販売奨励制度が一般化しています。開発会社や物件にもよりますが,弁護士費用や印紙税,州政府合意申請費用などが無料となり,100万リンギットの物件であれば,数万リンギット節約できることもあります。
下図は100万リンギットの中古コンドミニアム物件を,日本人が購入した場合の諸費用一覧です。新築・中古物件問わず購入をご検討される方々には必見です。
なお,それぞれの費用の名称をクリックしていただくと,用語解説までジャンプしますので,詳細はそちらでご確認下さい。
100万リンギットの中古物件を
購入した場合の諸費用
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弁護士費用Legal Fee
0.9万
リンギット -
州政府
合意申請費用State Consent
1.0万
リンギット -
外国人課税Foreigner Levy
1.5万
リンギット -
印紙税MOT-Stamping
2.4万
リンギット -
仲介料Agency Fee
1.0万
リンギット -
ローン利用(70%借り入れ)の場合
諸費用合計 7.7万リンギット
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1-3 新築コンドミニアム : リノベーション
![unfurnished](./images/home/img07.webp)
![リノベーション工事の一例](./images/home/renovation.png)
•間取りの変更(壁の追加/撤去)
•壁の塗装
•床の張替え
•照明器具の設置
•キッチンの改装
•据付家具(クローゼットなど)の取り付け
•組み込み家電(食洗器など)の取り付け
•コンセントの移動や追加
新築物件や,過去誰も住んでいない中古物件を購入した場合,ほとんどが「Unfurnished」といって,家具などは一切設置されておらず,天井の照明も配線のみもしくは簡素な状態で受け渡しとなります。
その物件で生活する,もしくはレンタルで貸し出す場合,壁を塗り替えたり,据え付けの家具を設置する,壁を取り壊して2つの部屋を一つにするなどの工事を行うことになります。これらの工事を総称して,リノベーション(Renovation)と呼ばれています。
もちろんイケアやニトリで購入した家具を置くだけでも生活はできますが,味気ない雰囲気での生活になってしまいますし,リノベーションが施されていれば,レンタルの場合や転売の際にも家賃や価格upの要素となります。
ところで,“壁を壊して取り除く”というのは日本人の私にとってはカルチャーショックだったのですが,私の自宅も家族の提案で壁を取り壊してリビングを広くした結果,印象がガラッと変わって広々とした環境になりました。
実際エージェントとしていろいろな物件を見てきましたが,結構多くの人たちが壁を壊して自由にイメージチェンジしているようです。もちろんマネージメントおよび開発会社による図面の事前承認とセキュリティデポジット(RM5,000程度)の支払いが必要※ですが,その建物の主要な柱や梁でなければ,結構除去しても問題無いようです。
※無許可で工事を行った場合,訴えられることがあります。
![リノベーション工事の一例](./images/home/img08.webp)
こちらの画像は,我が家のリノベーション後の寝室ですが,壁一面をクローゼットとし,一番右の色の違う引き戸のところに化粧台を設置,LEDダウンライトや床に木目調のフロアタイルを敷き詰めました。
日本でも壁紙を張り替えるなど手軽なリノベーションが可能ですが,こちらでは“部屋の形を変える”ことや“オリジナルの据え付け家具を取り付ける”など,ダイナミックな施工が手軽に楽しめます。
その分,デザインで失敗するとダメージが大きいので,心配な方は信頼できるデザイナーに一任することをおすすめします。
![デザイナーとの打合せ](./images/home/img09.webp)
ペナンには多くの内装デザイン会社があり,リノベーションを思い立ったら設計・施工の依頼先を探してコンタクトすることから始まります。施工会社は通常,デザイン会社の自社対応か,もしくは提携先になります。
デザイナーの嗜好や得意とするテイストはもちろん重要な選考項目ですが,デザインは抜群でも施工技術が未熟なケースも可能性としては考えられますので,大規模な工事をお考えの方は,念のため,事前に過去施工事例を見学するなどリスクを軽減するアプローチをとることをおすすめします。
弊社では,過去2回,自らコンセプト立案~デザイナーとの複数回に渡る調整と施工まで取り組んだ経験から,デザイナーのご紹介やご相談に応じますので,お気軽にお問い合せフォームからご相談ください。
2-1 中古コンドミニアム : 不動産サイトで物件をさがす
マレーシアでは,「iProperty」と「PropertyGuru」という2つのメジャーな不動産物件検索サイトが多く利用されています。マレーシアには日本の不動産業界で運用されているような,共通のデータベースが存在しないため,不動産エージェントも物件の検索で使用しているほどです。
こちらでは,それぞれのサイトの,購入時と賃貸の簡単な検索方法をご案内します。
iProperty
![iProperty Home](./images/home/iproperty01.webp)
PropertyGuru
![PropertyGuru](./images/home/propertyguru01.webp)
iPropertyで物件を探す
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こちらから,iPropertyのホームページにアクセス。
購入する物件を探す場合は,「Buy」をクリック。
※こちらでは購入を前提にご説明しておりますが,賃貸物件をお探しの場合は,「Buy」の右側にある「Rent」をクリックして,以降同様の手順をご参照下さい。
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「Search by」のテキストボックスに検索したい物件名を入力すると,候補が表示されるので,
住所の情報を参考に選択して下さい。
タンジュントコンのキーサイドを見たい場合,「Quayside」と入力してから,「Quayside Condominium, Tanjong Tokong」をクリック。
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テキストボックス右の「Search」をクリック。
すると,下のような物件一覧が表示されます。
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ただ検索しただけでは,iPropertyのおすすめ物件が最初に表示されますので,条件で絞り込みましょう。
よく使うソート条件の,“安い物件順”に並び替えたい場合は,検索結果一覧の上の結果表示バーの右側にある,”Sort: Default”のドロップダウンリストから,「Lowest Price」をクリック。
すると,選択したコンドミニアムのリストを価格の安い順に並び替えることができます。
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リストが安い順番に並び変わったら,次は更にベッドルームの数や広さ(スクエアフィート)の幅を設定して,絞り込みます。左の図は,ベッドルームが3部屋以上,という条件を設定しています。
あとはそれぞれの物件の写真をチェックして,希望するイメージに沿う物件を探してみましょう。
ご希望の物件が見つかったら…
物件を掲載しているエージェントにコンタクトして,まずは内見希望を伝えます。
もし,初めてマレーシアの物件を探される場合や,エージェントとの英語によるコミュニケーションに不安がある方は,こちらのお問い合わせフォームからご希望の物件情報を記載の上ご連絡下さい。
iPropertyの場合は,「Property Details」の物件情報欄に,「Reference No」という固有のID番号が記載されていますので,この番号をお知らせいただくか,もちろん該当物件ページのURLをコピペしていただいても結構です。
![iProperty画面9](./images/home/iproperty08.webp)
PropertyGuruで物件を探す
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こちらから,PropertyGuruのホームページに
アクセス。
購入する物件を探す場合は,「Buy」をクリック。
※こちらでは購入を前提にご説明しておりますが,賃貸物件をお探しの場合は,「Buy」の右側にある「Rent」をクリックして,以降同様の手順をご参照下さい。
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「Search Location」のテキストボックスに検索したい物件名を入力すると,候補が表示されるので,住所の情報を参考に選択して下さい。
タンジュントコンのキーサイドを見たい場合,「Quayside」と入力してから,「Quayside Seafront Resort…」をクリック。
表示されるコンドミニアムの名前が検索サイトによって異なる場合がありますので,その際は所在地の住所を参照してください。
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テキストボックス右の「Search」をクリック。
すると,下のような物件一覧が表示されます。
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ただ検索しただけでは,PropertyGuruのおすすめ物件が最初に表示されますので,条件で絞り込みましょう。
よく使うソート条件の,“安い物件順”に並び替えたい場合は,検索結果の一番上の物件の右上にある,”Recommended”付近をクリックして,ドロップダウンリストから,「Lowest Price」をクリック。
すると,選択したコンドミニアムのリストを価格の安い順に並び替えることができます。
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リストが安い順番に並び変わったら,次は更にベッドルームの数や広さ(スクエアフィート)の幅を設定して,絞り込みます。ベッドルームが3部屋以上,という条件を設定する場合,検索結果のさらに上の方にある,「Bedroom」をクリックしてから,ドロップダウンリストの「3」をクリックすることで,ベッドルームが3部屋で,安い順番に並べることができます。
あとはそれぞれの物件の写真をチェックして,希望するイメージに沿う物件を探してみましょう。
ご希望の物件が見つかったら…
物件を掲載しているエージェントにコンタクトして,まずは内見希望を伝えます。
もし,初めてマレーシアの物件を探される場合や,エージェントとの英語によるコミュニケーションに不安がある方は,こちらのお問い合わせフォームからご希望の物件情報を記載の上ご連絡下さい。
PropertyGuruの場合は,「More Details」の物件情報欄に,「Listing ID」という固有のID番号が記載されていますので,この番号をお知らせいただくか,もちろん該当物件ページのURLをコピペしていただいても結構です。
![iProperty画面9](./images/home/propertyguru10.webp)
3-1 賃貸コンドミニアム : 敷金などの初期費用
検索サイトやエージェントが紹介する物件に目星をつけ,内覧も終えて最終候補に絞り込んだら,賃貸契約(Tenancy Agreement)に移行します。契約と並行して,敷金に相当するセキュリティデポジット(2ヶ月分)などの初期費用を支払い,最終的に鍵をオーナーから受け取って入居となります。
これらの初期費用の相場と,家賃3,000リンギット(約9万円)の賃貸コンドミニアムを2年契約した場合のモデルケースで,初期費用の合計額を算出しましたのでご覧下さい。
家賃3,000リンギットの物件で必要な手元資金としては,最低約40万円が必要で,不足家電などの購入を考慮すると,50万円の資金があれば安心と言えるでしょう。
![初期費用の一例](./images/home/rent-initial-cost.png)
- ① 敷金 (Security Deposit)
- ② 初月家賃 (First Month Rent)
- ③ 電気水道保証金 (Utility Deposit)
- ④ 仲介料 (Agency Fee)
- ⑤ 印紙税 (Stamp Duty)
- 合計
- 相場
- 家賃2ヶ月分
- 家賃1ヶ月分
- 家賃0.5ヶ月分
- 家賃1ヶ月分
- RM270
- 4.5か月+270
- 金額
- RM6,000
- RM3,000
- RM1,500
- RM3,000
- RM270
- RM13,770
- (約40万円)
① 敷金は退去時に原則返還されますが,途中退去などに伴い没収されることがあります。
③ 電気水道利用保証金も退去時に,未払いなど無い限り原則返還されます。
⑤ 印紙税は,家賃と契約期間により変動します。
3-2 賃貸コンドミニアム : 賃貸契約書の注意事項
賃貸契約書(Tenancy Agreement)は,できる限りエージェント任せにせず,ご自身でGoogle翻訳などを利用して目を通されることをおすすめします。
マレーシアのエージェントは,契約書の取次は単なる事務作業としか捉えていない人がほとんどで,借り手目線で契約書を精査してくれる人はあまりいませんので,十分ご注意ください。
*購入時のSPAでも,なるべく買い手目線でアドバイスしてくれる弁護士を選びましょう。
賃貸契約書の問題は,細かい点で条件が全国一律ではない点にあります。したがって,オーナーが借り手(テナント)の足元を見て不利な条件を突き付けてくることが稀にありますので,ここでは特に重要な項目について注意事項をご案内させていただきます。
契約期間 |
契約期間は,3年以上はリース契約になる規則のため,1年もしくは2年が一般的です。
また,1(2)+1年(+1 year option to renew)という契約も存在し,2(3)年目以降は家賃アップの可能性がある代わりに,2ヶ月前通達を条件としてペナルティなしに退去(もしくはオーナー側から退去要請)が可能となり,柔軟な計画を立てることもできます。
また,1年となっている契約を,“2年にする代わりに家賃を値引きしてもらう”といった交渉もオーナーによっては可能ですし,“半年分一括前払いで5%値引き”といった条件は,オーナーから持ち掛けてくることもあります。
このように,契約期間は途中退去や家賃の交渉と関わる重要事項としてお考え下さい。
途中解約時のペナルティ |
契約満了後に退去するのが理想ですが,家庭や職場の事情から契約途中で退去せざるを得ない場合,ペナルティを課せられることがあります。ペナルティの内容には以下に示す通り様々なパターンがありますので,契約している住居の途中解約条件はしっかり把握しておきましょう。
•パターン1: 退去しても契約満了までの家賃を支払う(すなわち途中退去不可)
•パターン2: 1か月分あるいは2ヶ月分の敷金没収
•パターン3: 2年契約->1年目退去時は2か月分没収,2年目退去時は1か月分没収
水漏れや家電修理時の費用負担 |
マレーシアの物件では,相当優秀な工事でない限り,2年住めば必ずどこかの水漏れに遭遇します。日本製以外の家電製品の故障もまたしかりです。
これらの水回りや据え付け家電の修理はオーナー負担,電池やLED電球などの消耗品はテナント負担というケースが一般的ですが,稀にこれらすべての不具合の修理に伴う費用をテナントに求めるケースもありますのでご注意ください。
4-1 お役立ち情報 : 用語解説
SPA(S&P)
Sales and Purchase Agreement
通称エスピーエー。Sales and Purchase Agreementの略で,別名S&P(エスアンドピー)。物件売買において,売主と買主との間で交わされる契約書のことで,お互いに選任した弁護士の間で内容のすり合わせと手続きが行われます。
州政府合意申請
State Consent
外国人が不動産の所有者となる場合,ペナン州政府の同意が必要で,申請時に一律1万リンギット(約30万円)が請求されます。 SPA契約完了後に申請~最後のイベントとなることが多く,許可後に晴れて部屋の鍵を受け取る流れです。
印紙税
Stamp Duty
日本の所有権移転登記にあたるMOT(譲渡覚書: Memorandum of Transfer)は課税文書のため,日本と同様に印税税が徴収されます。弁護士費用などと同様に,SPA記載の取引金額に基づいて費用が計算されます。
物件購入時の初期費用の中で外国人課税と並び大きなウェイトを占める出費になります。
SPA購入価格 | 印紙税率 |
---|---|
~10万リンギット | 1.0% |
10万~50万リンギット | 2.0% |
50万~100万リンギット | 3.0% |
100万リンギット以上 | 4.0% |
*SPA価格RM80万の時の計算方法
最初のRM10万:RM10万x1%=RM1,000
RM10万~50万:RM40万x2%=RM8,000
RM50万~100万:RM30万x3%=RM9,000
合計 RM18,000
弁護士費用 SPA/ローン
Legal Fee for SPA and Home Loan
日本の司法書士に近い役割を担います。 SPAの取り交わしやローン利用時の銀行との書類のやりとり,資金の一時預かりなど,一連の取引の流れの中心となる弁護士(Solicitor)に支払う費用です。印紙税などと同様に,SPA記載の取引金額に基づいて費用が計算されます。ローンの場合は,借入額から算出されます。
SPA購入価格 | 弁護士費用 (SPA) |
---|---|
~50万リンギット | 1.0% |
50万~100万リンギット | 0.8% |
100万~300万リンギット | 0.7% |
300万~500万リンギット | 0.6% |
ローン借入額 | 弁護士費用 (ローン) |
---|---|
~50万リンギット | 1.0% |
50万~100万リンギット | 0.8% |
100万~300万リンギット | 0.7% |
300万~500万リンギット | 0.6% |
*SPA価格RM80万の時の計算方法
最初のRM50万:50万x1%=RM5,000
RM50万~100万:30万x0.8%=RM2,400
合計 RM7,400
仲介料
Agency Fee
仲介エージェントにお支払いいただく仲介手数料です。
3%を上限に仲介企業が自由に設定可能ですが,中古物件の場合の相場は1%です。
買い手が外国人の場合は,州政府合意が承認となった場合でエージェントに支払います。
なお,新築の場合は仲介料が無料となる場合もあり,その場合はデベロッパーがエージェントにコミッションを支払うスキームとなっております。
外国人課税
Foreigner Levy
マレーシア人以外の外国人が不動産を購入する場合に課せられる税金。
税率が150万リンギットを境に倍になるので,購入検討時の目安とせざるを得ないでしょう。
なお,150万リンギット未満の税率1.5%は,“政府によるプロモーション”による優遇措置が適用されており,いつ撤回され,一律の税率(3.0%)に戻るのか明確な政府からのアナウンスは今のところありません。
SPA購入価格 | 税率 |
---|---|
150万リンギット未満 | 1.5% |
150万リンギット以上 | 3.0% |
鑑定料
Valuation Fee
中古物件のローン申請の際,有資格者による物件の査定結果のレポートが必要となります。
この鑑定料は通常購入者負担となります。sqft換算で費用算出されていますが, 基準があいまいな側面があり,一般的なコンドミニアム物件で2,000~3,000リンギット程度です。
4-2 お役立ち情報 : ワンポイント知識
所有権に関する考え方やローンの借り入れ限度額など,マレーシアで不動産物件を購入・検討される方にはぜひ知っておいていただきたい情報をご紹介させていただきます。
外国人最低購入価格
The minimum threshold for foreigners to purchase a property
外国人がマレーシアで不動産を購入する場合,州別に設定された最低販売(購入)価格以上の物件でなければ購入することができません。ペナン州の場合,コンドミニアムは100万リンギット(約3,300万円),土地付き戸建ての場合,300万リンギット(約1億円)となります。
MM2H保有者のメリット
Benefits for MM2H holder
2021年の申請条件の変更に伴い狭き門となってしまったMM2Hですが,MM2H保持者には様々なメリットがあり,例えば前述の最低購入価格が50万リンギットまで優遇されます。ただし,現在の申請条件でMM2Hを取得できる方にとっては,メリットの恩恵は受けにくいと思われます。MM2Hについての詳しい情報はコチラ。
プレビルド物件購入時の支払いタイミング
Progressive Payment for prebuild property
竣工前の建設中の物件(プレビルド)を購入する場合,購入費用は工事の進捗に合わせて,完成時に100%となるように,決められた割合の金額を順次支払います。
契約書サイン時に頭金10%,基礎工事が終わったら次の10%,鉄筋コンクリートの躯体工事が終わったら次の15%... のようなイメージです。
もちろん開発会社の倒産などによって焦げ付くリスクはゼロではありませんので,開発会社に選定には,実績や上場会社から選ぶなど,十分注意しましょう。スケジュール遅延は当たり前というリスクはありますが,お得な物件を手に入れやすいプレビルド物件はおすすめです。
キャピタルゲイン税
RPGT: Real Property Gains Tax
外国人が不動産購入後5年以内にその物件を売却した場合,売却益に対し30%が課税されます。
5年目以降に10%まで減額(以降は一律)されますので,売却時に売却益が見込める場合,SPA締結日から換算して5年目以降に売却されることをお勧めします。
なお,マレーシア国籍の場合,5年後以降は免税(0%)となりますが,外国人は永続的に,例えば20年後でも税率は10%のままです。
EPF第二口座からの資金引き出し
Withdraw from EPF Account 2
外国人でも,マレーシアでEPF(Employees Provident Fund/公的貯蓄型年金)に加入し,一定の積立金がある場合,第二口座(30%相当)から任意の額を引き出し,ローン返済に充てることができます。ただし,EPFの運用益は近年5%を超えており(2022年は5.35%),これは銀行の定期預金(FD)よりも高いレートのため,EPFの原資を減らしたくないという方は,EPF引き出しは見送ることも一つの選択です。
私自身もこの制度を利用し,ローン残高を大幅に低減することができた結果,精神的ストレスが緩和されました。なお,2軒目でも利用可能ですが,申請には1軒目を廃棄もしくは売却したとのエビデンスが必要です。
所有権と借地権
Freehold and Leasehold
Freeholdの物件は所有権が認められ,Leaseholdはおよそ100年の期間で政府から土地を借り受けている物件のことで,条件にもよりますが,Leaseholdの方が割安になることがあります。
iPropertyなどの不動産情報掲載サイトなどでは,必ずその物件がFreeholdなのかLeaseholdなのか表示されています。
KLではLeaseholdの物件が多く,価格への影響は少ないとされていますが,ペナンでは一部地域に限られるため,価格に反映されるケースもあることから,購入の際の要チェックポイントとお考え下さい。私個人の考えとしては,“100年も物件を保有するわけでもないし,広い部屋が安く買えるならLeaseholdでもいい”という考え方もアリだと思います。
ローンの借り入れ限度額
Maximum home Loan Amount
外国人居住者の場合,70%借り入れが最大限度となり,所得状況に応じて50~70%で銀行の審査によって決定されます。
したがってローンを利用して物件を購入される場合,70%の借り入れであれば,少なくとも30%の頭金と,諸費用を含めて計40-45%相当の現金はご用意いただく必要があります。
さらにリノベーションをお考えの場合,規模にもよりますが+5~20万リンギットは追加で必要となります。また,Booking formにサインした時点で,書類一式を銀行に提出し,銀行のローン部門から仮承認(pre-approval)を得ることをお勧めします。
フレックス(Flexi)ローン口座
Flexi Housing Loan Account
日本の場合,ローン返済金は銀行口座から毎月一定額が自動引き落としされますが,マレーシアの場合は,自身の銀行アカウントにローン口座が新たに追加され,仮に100万リンギットを借り入れた場合,開設時点でマイナス約100万リンギットからスタートし,毎月の最低返済金以上であればいつでも好きなだけ返済(口座振替)できるというシステムで,フレックスローン口座と呼ばれています。日本のカードローン口座に似ていると思います。したがって,“ボーナス月の高額返済”という概念はありません。
なお,日本のローン返済のように,毎月決まった金額を支払うベーシックローンも選択可能です。
このフレックスローンシステムに対する印象は人それぞれかと思いますが,私自身の場合,“口座を見ればすぐに(完済までの)ゴールが見える”というのが実に分かりやすく,頑張って返済しようという気持ちになりました。今月は節約してあと1,000リンギット多めに返済しようとか,返済が進むにつれ徐々に残高が減っていくというのが返済のモチベーションになるなど,メリットが多いと感じています。
日本の口座引き落としの場合,返済が進んであと何回(何カ月)かな?と思い立って返済通知書を見たとき,“まだ50回も残ってるのか…”と落胆されたことはありませんか?マレーシアのフレックス口座返済ではそのようなシチュエーションには遭遇しません。
なお,ローン口座がプラスに転じた(完済した)ら,銀行担当者に返済完了手続きを依頼してください。繰り上げ返済であれば,ローン保険金が一部払い戻しされることがあります。また,ローンを利用した場合は,与信管理の一環としてSPA原本は銀行が保管していますが,完済に伴いSPAがオーナーの手元に戻りますので,以降は厳重にご自身で管理するように心掛けてください。
また,超過支払い分については,“ローン口座から資金を引き出す(戻す)”ことも可能です。急な出費や緊急時には,大変ありがたいシステムだと思います。
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