ペナンで不動産･コンドミニアム (賃貸/中古)
の購入を検討している方へ

おすすめの新築コンドミニアム

• Queens
  Residences
  ウォーターフロントと家の調和
  2022年竣工
• ALILA2
  緑に囲まれた先進の居住空間
  2018年竣工
• Marriot
  Residences
  マリオットブランドに住まう
  2023年11月完成予定

おすすめのコンドミニアムマップ

1-1 新築コンドミニアム : 不動産市場動向

ペナンのコンドミニアム開発競争の潮流は，とどまることを知りません。

進行中の新プロジェクトは数多く，ペナン島の至る所で新しいコンドミニアムの建築工事が進んでいます。コロナ禍後のマレーシア不動産市場の回復傾向は数字にも表れており，下図のマレーシア国内の総投資額のグラフが示す通り，2022年はコロナ禍以前を上回り，過去最高を記録しています。

また，ペナンの不動産エージェントとして感じている市況感は，コロナ禍のMCO(移動制限期間)時を底値に不動産価格は上昇しており，今後も物件の条件にもよりますが，“人気物件は上昇傾向継続”と予想しています。

私も自身で保有するコンドミニアム物件を将来売却する予定ですが，もちろんキャピタルゲインの税率が下がる5年(詳細は後述)を待っているのも一つの理由ですが，周辺地域の開発が進むことで価格上昇=売却益を見込んでいます。

1-2 新築コンドミニアムをおすすめする理由

ペナンで中古物件を購入する場合，弁護士費用や印紙税，州政府合意申請など，これらの諸費用がかさんでしまい，弁護士から受け取った見積りを見て想定外の高額な請求額に驚いてしまうこともしばしばです。

物件価格が100万リンギット(約3千万円)のケースで試算すると，これらの諸費用の合計は7.7万リンギット＋α相当になります。なお，これら諸費用の中には，物件価格に応じて換算レートが変化する税率(外国人課税や印紙税など)で算出されたり，エージェント会社のポリシーによって換算レートが変化する仲介料や，弁護士から請求される雑費などは規定が存在しないため，条件によって変動することもありますのでご注意ください。

一方で新築コンドミニアム(New Project/Pre-build)の場合，弁護士費用などが無料となる販売奨励制度が一般化しています。開発会社や物件にもよりますが，弁護士費用や印紙税，州政府合意申請費用などが無料となり，100万リンギットの物件であれば，数万リンギット節約できることもあります。

下図は100万リンギットの中古コンドミニアム物件を，日本人が購入した場合の諸費用一覧です。新築･中古物件問わず購入をご検討される方々には必見です。

なお，それぞれの費用の名称をクリックしていただくと，用語解説までジャンプしますので，詳細はそちらでご確認下さい。

1-3 新築コンドミニアム : リノベーション

新築物件や，過去誰も住んでいない中古物件を購入した場合，ほとんどが｢Unfurnished｣といって，家具などは一切設置されておらず，天井の照明も配線のみもしくは簡素な状態で受け渡しとなります。

その物件で生活する，もしくはレンタルで貸し出す場合，壁を塗り替えたり，据え付けの家具を設置する，壁を取り壊して2つの部屋を一つにするなどの工事を行うことになります。これらの工事を総称して，リノベーション(Renovation)と呼ばれています。

もちろんイケアやニトリで購入した家具を置くだけでも生活はできますが，味気ない雰囲気での生活になってしまいますし，リノベーションが施されていれば，レンタルの場合や転売の際にも家賃や価格upの要素となります。

ところで，“壁を壊して取り除く”というのは日本人の私にとってはカルチャーショックだったのですが，私の自宅も家族の提案で壁を取り壊してリビングを広くした結果，印象がガラッと変わって広々とした環境になりました。

実際エージェントとしていろいろな物件を見てきましたが，結構多くの人たちが壁を壊して自由にイメージチェンジしているようです。もちろんマネージメントおよび開発会社による図面の事前承認とセキュリティデポジット(RM5,000程度)の支払いが必要※ですが，その建物の主要な柱や梁でなければ，結構除去しても問題無いようです。
※無許可で工事を行った場合，訴えられることがあります。

2-1 中古コンドミニアム : 不動産サイトで物件をさがす

マレーシアでは，｢iProperty｣と｢PropertyGuru｣という2つのメジャーな不動産物件検索サイトが多く利用されています。マレーシアには日本の不動産業界で運用されているような，共通のデータベースが存在しないため，不動産エージェントも物件の検索で使用しているほどです。

こちらでは，それぞれのサイトの，購入時と賃貸の簡単な検索方法をご案内します。

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• こちらから，iPropertyのホームページにアクセス。
  購入する物件を探す場合は，｢Buy｣をクリック。
  
  ※こちらでは購入を前提にご説明しておりますが，賃貸物件をお探しの場合は，｢Buy｣の右側にある｢Rent｣をクリックして，以降同様の手順をご参照下さい。

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• ｢Search by｣のテキストボックスに検索したい物件名を入力すると，候補が表示されるので，
  住所の情報を参考に選択して下さい。
  タンジュントコンのキーサイドを見たい場合，｢Quayside｣と入力してから，｢Quayside Condominium, Tanjong Tokong｣をクリック。

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• テキストボックス右の｢Search｣をクリック。
  すると，下のような物件一覧が表示されます。

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• ただ検索しただけでは，iPropertyのおすすめ物件が最初に表示されますので，条件で絞り込みましょう。
  よく使うソート条件の，“安い物件順”に並び替えたい場合は，検索結果一覧の上の結果表示バーの右側にある，”Sort: Default”のドロップダウンリストから，｢Lowest Price｣をクリック。
  すると，選択したコンドミニアムのリストを価格の安い順に並び替えることができます。

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• リストが安い順番に並び変わったら，次は更にベッドルームの数や広さ(スクエアフィート)の幅を設定して，絞り込みます。左の図は，ベッドルームが3部屋以上，という条件を設定しています。
  あとはそれぞれの物件の写真をチェックして，希望するイメージに沿う物件を探してみましょう。

物件を掲載しているエージェントにコンタクトして，まずは内見希望を伝えます。
もし，初めてマレーシアの物件を探される場合や，エージェントとの英語によるコミュニケーションに不安がある方は，こちらのお問い合わせフォームからご希望の物件情報を記載の上ご連絡下さい。

iPropertyの場合は，｢Property Details｣の物件情報欄に，｢Reference No｣という固有のID番号が記載されていますので，この番号をお知らせいただくか，もちろん該当物件ページのURLをコピペしていただいても結構です。

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• こちらから，PropertyGuruのホームページに
  アクセス。
  購入する物件を探す場合は，｢Buy｣をクリック。
  
  ※こちらでは購入を前提にご説明しておりますが，賃貸物件をお探しの場合は，｢Buy｣の右側にある｢Rent｣をクリックして，以降同様の手順をご参照下さい。

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• ｢Search Location｣のテキストボックスに検索したい物件名を入力すると，候補が表示されるので，住所の情報を参考に選択して下さい。
  タンジュントコンのキーサイドを見たい場合，｢Quayside｣と入力してから，｢Quayside Seafront Resort…｣をクリック。
  表示されるコンドミニアムの名前が検索サイトによって異なる場合がありますので，その際は所在地の住所を参照してください。

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• テキストボックス右の｢Search｣をクリック。
  すると，下のような物件一覧が表示されます。

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• ただ検索しただけでは，PropertyGuruのおすすめ物件が最初に表示されますので，条件で絞り込みましょう。
  よく使うソート条件の，“安い物件順”に並び替えたい場合は，検索結果の一番上の物件の右上にある，”Recommended”付近をクリックして，ドロップダウンリストから，｢Lowest Price｣をクリック。
  すると，選択したコンドミニアムのリストを価格の安い順に並び替えることができます。

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• リストが安い順番に並び変わったら，次は更にベッドルームの数や広さ(スクエアフィート)の幅を設定して，絞り込みます。ベッドルームが3部屋以上，という条件を設定する場合，検索結果のさらに上の方にある，｢Bedroom｣をクリックしてから，ドロップダウンリストの｢3｣をクリックすることで，ベッドルームが3部屋で，安い順番に並べることができます。
  あとはそれぞれの物件の写真をチェックして，希望するイメージに沿う物件を探してみましょう。

物件を掲載しているエージェントにコンタクトして，まずは内見希望を伝えます。
もし，初めてマレーシアの物件を探される場合や，エージェントとの英語によるコミュニケーションに不安がある方は，こちらのお問い合わせフォームからご希望の物件情報を記載の上ご連絡下さい。

PropertyGuruの場合は，｢More Details｣の物件情報欄に，｢Listing ID｣という固有のID番号が記載されていますので，この番号をお知らせいただくか，もちろん該当物件ページのURLをコピペしていただいても結構です。

3-1 賃貸コンドミニアム : 敷金などの初期費用

検索サイトやエージェントが紹介する物件に目星をつけ，内覧も終えて最終候補に絞り込んだら，賃貸契約(Tenancy Agreement)に移行します。契約と並行して，敷金に相当するセキュリティデポジット(2ヶ月分)などの初期費用を支払い，最終的に鍵をオーナーから受け取って入居となります。

これらの初期費用の相場と，家賃3,000リンギット(約9万円)の賃貸コンドミニアムを2年契約した場合のモデルケースで，初期費用の合計額を算出しましたのでご覧下さい。
家賃3,000リンギットの物件で必要な手元資金としては，最低約40万円が必要で，不足家電などの購入を考慮すると，50万円の資金があれば安心と言えるでしょう。

① 敷金は退去時に原則返還されますが，途中退去などに伴い没収されることがあります。
③ 電気水道利用保証金も退去時に，未払いなど無い限り原則返還されます。
⑤ 印紙税は，家賃と契約期間により変動します。

3-2 賃貸コンドミニアム : 賃貸契約書の注意事項

賃貸契約書(Tenancy Agreement)は，できる限りエージェント任せにせず，ご自身でGoogle翻訳などを利用して目を通されることをおすすめします。
マレーシアのエージェントは，契約書の取次は単なる事務作業としか捉えていない人がほとんどで，借り手目線で契約書を精査してくれる人はあまりいませんので，十分ご注意ください。
*購入時のSPAでも，なるべく買い手目線でアドバイスしてくれる弁護士を選びましょう。

賃貸契約書の問題は，細かい点で条件が全国一律ではない点にあります。したがって，オーナーが借り手(テナント)の足元を見て不利な条件を突き付けてくることが稀にありますので，ここでは特に重要な項目について注意事項をご案内させていただきます。

4-1 お役立ち情報 : 用語解説

4-2 お役立ち情報 : ワンポイント知識

所有権に関する考え方やローンの借り入れ限度額など，マレーシアで不動産物件を購入・検討される方にはぜひ知っておいていただきたい情報をご紹介させていただきます。